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貸款保障條款 (Mortgage Contigency) - 買房附加條款之一

Updated: Mar 13

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1. 美國房貸的種類 Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可調節利率。很多人選擇30年固定利率貸款,因為利率不變讓人覺得安心,另外30年分期月供低,同樣的首付和收入可以負擔更高的房價,因此房產經紀人經常推薦它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 這些選項。 所謂 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如說 7/1 ARM,還款時間為30年,前7年利率不變,此後每年根據市場情況進行調整但是限定了最大的變動幅度;5/1 ARM 則是前5年利率不變。 ARM 和固定利率的貸款有什麽區別呢? ARM 前幾年的利率通常要低不少。在固定利率期結束後,ARM 的利率會隨市場變化而調整。根據 HSH 的數據,從1986年至今美國房貸的利率總體來說在走低。假設你2010年購買了 7/1 ARM貸款,2017年到期之後利率會降低,因為此時整個市場行情已經低了不少。反之如果你2010年購買的是30 year fixed,不管市場怎麽變化你的利率不變。當然ARM 也有風險:如果市場行情在走高,固定利率期結束之後你的利率可能會增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不會。 除以上兩點之外還有一個重要因素要考慮:準備持有多長時間、預計多少年後會出售。美國 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究發現,美國人平均在一個 Single Family House 居住的時間為13年。另外很多華人喜歡提前付完貸款,所以在選擇貸款的時候,需要考慮到將來打算在這個房子住多長時間、多久付完貸款等因素。 2. 如何拿到最低的房貸利率? 信用分數越高利率越低。同樣的市場行情下每個人拿到的利率不一樣,其中最重要的區別之一就是信用分數;一般來說: FHA 貸款要求的最低信用分數是580。 Fannie Mae 貸款要求的最低信用分數是620甚至660。 大部分傳統房貸(conventional loans)要求最低660;低於這條線通常只能拿到次級貸款(2008年金融危機的罪魁禍首就是它),並且利率要高不少。 從歷史行情來看要想拿到最好的利率,信用分數至少要720以上。根據買房的經驗,房貸公司通常會使用最保守的model,他們計算的結果比你免費查詢的信用分數可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帳號裡看到FICO 分數有750,千萬不要沾沾自喜覺得足夠了。 如果你的信用分數有760以上,通常來說就能拿到最好的利率了。當然,如果你的分數在800以上,也有個別房貸公司可能提供更加優惠的利率。 首付比例不能太低 20%或以上:通常能拿到最好的利率。請注意很多房貸公司的利率有固定的線,比如20%、10%、5%等,如果你準備的首期付款只有19%,最好想辦法再找點錢、湊夠20%,利率可能就會低不少。另外,很多房貸公司要求公寓的首付不低於20%。 10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付較低,然而這通常意味著利率越高。如果你準備的首付只有9%,最好湊齊10%。 5%-10%:對於 Fannie Mae 房貸來說,首付最低為5%;巨額貸款(Jumbo Loans)首付不低於10%。 3.5%:這是 FHA 房貸要求的最低首付。低於3.5%很難申請到房貸。 貸款金額也會影響利率 FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年發佈 Conforming Loan 的上限,超過這一額度的房貸,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能購買。很多房貸公司,尤其是規模比較小的那種,並不是從自己兜里掏錢給所有客人,而是轉手打包賣給其他財團,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的兩個買家。如果這兩家公司不能購買,最直接的後果就是可選擇的貸款項目會少很多,另外利率會更高。 3. 申請房貸的三種常見用途 如果按貸款目的來看,房貸可分為 Purchase(購買)、Refinance(重新貸款)和 Cashout(抵押貸款)。 重新貸款(refinance)是很多人不知道的省錢方法。很多朋友貸了30年固定利率後就再也沒有考慮過貸款和利率事情了,然而利率市場像股票大盤一樣隨時變化,比如最近幾年的利率就比較低,如果用Mortgage Calculator 計算一下或許每月能省幾十甚至幾百塊。 用房子抵押貸款(Cashout)也是投資、上學的常見選擇,比商業貸款利率更低、更簡單: 假設一支基金的平均回報為9%,用房子抵押貸款出錢利率為4%,再用錢投入買基金,則年收益為5%。 另外,小型Business Loan 通常規定還款時間短(1-5年)、壓力大、貸款又很繁瑣,如果用房子抵押貸款作為自己生意的投資貸款時間為30年,這樣壓力就會小一些。 4. 貸款買房的幾點提醒 第一、不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外個人信譽和房子貸款的金額都會影響利率。 第二、貸款之前至少兩個月不要存過千的現金。即使是合法的錢,如果沒有可以跟蹤來源(Traceable)的 Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且會影響貸款的批淮。 第三、銀行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上顯示的收入不夠的話你實際收入再多也是空口無憑。另外他們會看你的收入和支出的比例。 第四、貸款過程中不要買任何大額貸款的東西。有朋友房貸還在走流程,覺得房子有著落了,趕緊買一個車。本來房貸已經 Pre-Approved,忽然有重大支出而銀行在正式審批的過程中就給拒絕了,因為風險增大了。 第五、有些貸款公司有專門針對外國人的項目,還有些貸款不查收入、但是利率較高因此適合報稅少、貸款只是用於3-5年過渡的客戶。即使 Credit 較低、首付不夠、Tax 較少、以及拿的是非移民簽證,也可以向房貸公司諮詢。E/H/L 簽證通常可以申請房貸,F/J/M/B等簽證一般銀行不接受。



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