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芝加哥賣房完整流程




賣房步驟1:決定是否聘用經紀人 美國並無法律規定房屋買賣一定要通過經紀人(但部分州仍是有要求需經由專業地產經紀人去完成賣房過戶交屋進程,請以各州規定為主),但卻有法律規定在房屋買賣中,賣主須依照法律進行某些步驟。 在美買賣房屋手續非常繁瑣,若你對美國房地產法規很熟悉,那或許可全部自己來,否則仍建議透過專業經紀人處理會更加省事。經紀人除了能代替賣家處理在交易過程中的各種交涉、協商、談判等包含法律事務在內的大多數業務環節,維護賣家最大權益,也能避免因處理不當所產生的法律糾紛。此外,專業的經紀人瞭解市場行情且消息靈通,可建議最具競爭力的合理房價,並促進成交機會。 賣家經紀人稱為Listing Agent,買家經紀人稱為Buyer Agent/ Selling Agent。 1. 找地產經紀人的好處 專業地產知識:能為買家協商最佳條件與價格,並確保買家利益。 專業分析評估:為賣家分析地產附近的環境、學區、發展潛力、升值潛力等,訂出最佳售價。 熟悉整個地產交易過程:房屋買賣是個嚴密複雜的過程,為買家統整眼花撩亂的文書合同是經紀人最基本職責,從看屋、出價、審查賣方房屋聲明、開立及填寫代書說明、審查初步產權報告、房屋檢驗報告和代書結案,並與買家經紀人談判,協助賣家各個步驟,可替賣家省卻許多時間精力。 廣大協力廠商網絡:好的經紀人會有一群值得信賴的供應商網絡和專員人員名單供賣家參考選擇 。 2. 經紀人傭金 在美國房地產買賣交易中,經紀人所賺的錢就是所謂的傭金(Commission),買家經紀人與賣家經紀人的傭金都是由賣家支付。賣家經紀人會將房屋放到市場上賣,並於成交後收取一筆傭金(假設6%)。而這筆傭金中會有一部分是要支付給買家經紀人(例如3%),因為是買家經紀人帶潛在買家來看房子的。 賣房步驟2:定出精准售價 此點是決定房屋脫手快或慢的關鍵,你不想賣太低價,但定價過高也很可能會導致房子乏人問津。做好市場調查,評估房子所在地區的房產市場,瞭解所在社區內其他房產交易情況,識別房產弱點與賣點,並訂出一個合理售價。 可參考該社區過去12個月的相似銷售對象成交價去制定售價。一個瞭解當地市場的經紀人能進行調查並評估,協助並建議賣家一個具競爭力的房屋售價。此外,亦可請專業估價師進行定價。通常正式上市的前15天是曝光率最大的時段,也是能吸引最多買家來看房子並出價的時點。 識別屋子問題 除了地點,房子本身狀態也是影響售價一大因素,無論是重新裝潢或老舊不堪都會有影響。 若房子或結構有重大問題,屋主有義務誠實告知,如腐爛、白蟻、石棉、屋頂漏水、地下室淹水等會造成建築損壞的問題。 每州都有規定屋主需誠實指出問題,範圍各有所異,誠實為上策。(雖說房子過戶前都會先經過正式檢查過程,但若最後在這部份被買家發現重大問題而取消交易,也是浪費雙方時間精力) 若想盡快售出,賣家經紀人可能會建議降低上市價格來快速吸引買家上門,從而減少房屋上市時間 (這過程中當然也牽涉到很多談判技巧,有些房子最終成交價甚至還比最初開價高出許多)。同樣的,有些賣家經紀人也可能會為了拿到你這筆生意而先以高售價吸引你,最後又再降價。 賣房步驟3:包裝房子打造好賣相 賣家可以做好內外清潔,修整庭院、清洗地板、車庫或粉刷一下牆面、把傢具擺放恰當等,讓房子看起來乾淨明亮具吸引力,或讓買家覺得成交後就能直接入住,提升吸引力。 拍出具吸引力的廣告照片,有利於房產上市時能第一眼吸引潛在買家。廚房和浴室也是買家觀察重點,別忽略。有些賣家會利用Home Staging來包裝美化房子,由專業人員挑選恰當傢具擺飾來突顯房子優點,打造出最佳室內氛圍,提高潛在買家的興趣。 賣房步驟4:正式上市 當價格確立、廣告照片拍攝等一切就緒後,就可以將房屋具請信息輸入到各大賣房網站,讓其他經紀人與買家能瀏覽。 研究顯示高達90%的買家會在網絡上搜索房屋對象,所以房屋的廣告照片很重要。 房屋開放參觀Open House:經紀人通常會在週末開放一般大眾進入屋內參觀,吸引一些買家。 屋前銷售標誌、宣傳數據、社區媒體等各種行銷廣告方式都能使用。 賣房步驟5:與潛在賣家交涉議價 房子正式上市後,就會陸續收到買家的出價函,賣家可視對方出價與其他條件去做決定接受(accept)、再協商(counteroffer)或直接拒絕(reject)對方的出價。若對買家出價及條件滿意的話,即可簽署合同,達成交易。 收到買家出價合同時,除了價格考量,同時也需審核其他條件,例如買家經濟狀況、是否有銀行貸款預批准證明(Pre-Approval Letter)或銀行現金存款證明、買家提出的附加條款內容(contingencies)等,仔細挑選買家最自己也才會有保障。 與潛在買家進行再協商(counteroffer)時,賣家可以要求調整任何細節,如金額、附加條款等。 價格談判過程是由賣家經紀人與買家經紀人進行談判。 補充:什麼是附加條件(Contingency) 附加條款是保障買家的方式,最常見的附加條件有三種:Inspections、Appraisal、Loan,在這三項非買家主觀意願的情況下,可於約定期間內無條件中止交易並拿回買家放在第三方公證托管公司(Escrow)中的全額訂金。有些買家會在這部分做條款內容的調整來吸引賣家同意成交。 賣房步驟6:簽署合同並交由第三方公證托管公司(Escrow)接手進行過戶手續 在協商交涉後,若賣家對買家所提出的出價與附加條款等皆滿意的話,即可正式簽署合同。接著買家會將訂金存入第三方公證托管公司(Escrow),並開始後續的所有權認證、買家貸款、過戶、檢查報告等步驟,直至一切手續皆合法完成後,Escrow才會將房子產權交給買家,並將錢款交給賣家。 買家需遵守雙方協議的付款日期;賣方則須確保房屋完整性與交屋日,並通過買家安排的房屋檢查。 買家若簽約後因故反悔或無法成交,訂金有可能全部沒收,除非購屋合同列有附帶條件(Contingency)。 賣家應為買家購買產權保險(Title Insurance) - 產權保險是指保險人承諾若產權存在產權報告(Title Report)中應記載但卻遺漏的瑕疵和糾紛,且給被保險人帶來損失時,保險人將負責消除產權瑕疵與糾紛,或由其在保險金額範圍內給予賠償。 - 包含偽造、欺騙、欺詐、登記錯誤、侵佔、錯誤簽字、前房主違反建築規範、測量圖錯誤、律師造成的錯誤失職、前房主欠繳地稅、產權上無效貸款、未記錄的特殊土地使用和通行權等。 - 通常賣家會為買家購買產權保險,保障買家,確保產權乾淨,也保障產權方面若出現問題的賠償,包含所有重新恢復擁有產權的法律費用。投保金額是房子成交價,產權保險通常是一次性費用且一直有效。 賣房步驟7:配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查 (附加條款期間) 買家在這段期間會進行附加條款中的相關事項,如安排做房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查等。此時賣家須配合進行各步驟,並提供房屋周邊環境報告(Seller's Disclosure)、白蟻檢查(Termite Report)等合約里要求的文件文件供買家審閱。買家在房屋檢查後若發現問題,買賣家雙方應共同討論要如何處理 (承擔費用或適當降價等)。 產權過戶調查 (Ownership Inspection) 在簽署購房合同約兩周後,美國專業產權過戶機構會進行過戶調查,調查賣家產權是否清晰,確認沒有問題後會出具產權過戶檔。 房屋報告 (Seller's Disclosure) 賣家需提供關於房子的一些報告,如前期屋主產權報告(Preliminary Title Report)、白蟻報告(Termite Report)、自然災害報告(Natural Hazard Disclosure)、Condo社區法規(銷售Condo才須提供)、周圍污染物報告等賣家所知的房屋任何問題報告等。 賣房步驟8:取消附加條款 (Contingency Removal) 走到這裡,買家應該都已順利完成貸款、房屋鑒價與房屋檢查,且無任何異議了。此時買家須簽署取消附加條款,讓此筆交易更加確認。 賣房步驟9:簽署產權讓渡書,完成過戶手續並交屋 (Close Escrow) 賣家要簽署產權讓渡書將產權轉正式移給買家,產權公司會完成房屋產權移轉手續並在政府County完成過戶登記。完成過戶手續後,賣家會從Escrow拿到扣取應付費用後的房款。賣家需要按合約規定時間離開房子,將鑰匙交付給買家。 買家會在過戶截止日前將頭期款餘款和各項買賣文件手續費存入Escrow。 在簽字Close Escrow完成過戶前,買家會在經紀人陪同下對房屋內外作最後檢查(Final Walkthrough),確認維修項目等皆如約完成。





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